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5月 2011年 の記事

【Q&A】 リフォームにするか?それとも建て直すべきか?悩んでいます。(築33年。20年前に購入。住宅ローン残高500万円) 夫・・55歳(会社員、年収600万円)/ 妻53歳(パート、年収100万円)/ 息子25歳(会社員)/ 娘21歳(大学生)の4人家族 (貯金から今回使える資金500万円)


(5分野の専門家からの回答です)

建築・リフォームの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「建築・リフォーム」を担当しております 中村 寧 です。
宜しくお願いいたします。

築33年と言う事ですので建築基準法の視点から見ますと正直、色々と不安材料がある事と思われます。

しかし20年前に購入されていますのでその際にリフォームをされたのでしょうか?

もしリフォームをされたのであればどの辺りの工事をされましたでしょうか?
と言いますのも住宅リフォームのポイントとしましてキッチンやお風呂などの箇所をリフォームされる方はとても多く居られます。
生活をして行く上で毎日、使用されますから綺麗にしたいものです。

これは間違えではありません。
お金もこの様な水廻り器機に使う方が多いのが現状です。

ただ、この様に水廻り器機にお金を使い、基礎や構造材(見えない箇所)へお金を使わないケースが見られます。
これは私達、専門家としましてとても怖い事です。

分かりやすい資料を下記に掲載します。

【参考資料】

前項の阪神大震災の結果からもわかるように、古い時代の建物ほど地震に対する法規が脆弱でした。それは、建物の耐震性などを規定している 建築基準法が実は地震被害を受けるたびに改訂され、今日に至っている歴史があります。
基礎を例に取れば、終戦直後は無筋の基礎でも良く、鉄筋入りの基礎が施工され始めたのは住宅金融公庫が指定し始めた昭和55年頃からで、 当時はまだ法制化されておらず、建築基準法として鉄筋コンクリートの基礎が法制化されたのは、実は平成12年というつい最近のことなのです。 また、木造の耐震性を決める必要壁量の推移も時代と共に変わってきています。

つまり、新幹線技術や超高層建築といった華々しい部分の技術革新はなされていても、庶民の財産を守る部分では実に脆弱な法体系が残っていた という歴史があります。

以上ご参考になれば幸いです。


ローンの専門家からの回答

ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。

さて、住宅ローンの専門家の立場から回答させて戴きます。

建築費が幾らになるか分かりませんが、仮に1000万円とすると、次のような選択肢があろうかと思います。

① 手元資金500万円で現在のローンを返済して、新たに1000万円の「住宅ローン」を組む
② 手元資金500万円は建築資金に廻し、現在のローンがある銀行で、新たに500万円の「リフォームローン」を組む
③ 手元資金500万円は建築資金に廻し、現在のローンと合わせて、新たに1000万円の「住宅ローン」を他の銀行に借り換える
④ 手元資金500万円は手を付けず、現在のローンと合わせて、新たに1500万円の「住宅ローン」を他の銀行に借換える

私は、できるだけ手元資金は置いておき、現在のローン残高に新たな建築費を加えて、1500万円で新しい銀行に借換えの交渉をする④をお勧め致します。 理由はいくつかありますが、

(1)建築の予算は余裕を持っておいた方が良いこと
(2)リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利が低いこと
(3)手元資金がある方が、銀行との交渉の際に有利になること
(4)建築終了後に手元資金に余裕があれば、繰上げ返済をすればよいこと。等が上げられます。
あとは、どこの銀行で、どのようなローンの組み方をして、どのように交渉するかですね。

以上ご参考になれば幸いです。


税金の専門家からの回答

ご相談者様はじめまして。専門分野「税金」を担当しております。
田中 敏文です。宜しくお願いいたします。

ご質問に対する私の立場からお話しできることは、リフォームに関連した税の優遇措置についてです。

借り入れを利用して、増改築・バリアフリー改修工事・省エネ改修工事等を行った場合には一定額の税額控除の適用があります。

また、借り入れをしないで手元資金でバリアフリー改修工事や耐震改修工事を行った場合にも、一定額の税額控除の適用があります。

リフォームされるときには、税額控除の適用があることを頭に入れながら話を進められてはいかがでしょうか。

以上ご参考になれば幸いです。


保険の専門家からの回答

ご相談者様はじめまして。専門分野「保険」を担当しております 山野井 章 です。
宜しくお願いいたします。

さて、FPの保険の専門家の立場から回答させて戴きます。

結論から申し上げるとやはりご自身のライフプランによって選択肢は変わってくると思います。

将来家をどうしたいかでしょうね。

高齢になった場合、売買しマンションに住むとか今の家をご子息と一緒に済むとか。

保険関係で申し上げると、
火災保険にご加入の場合、立て直した場合は再度立て直した金額で保険に加入することになります。

通常新しい家の方が補償額が高い為保険料は上がりますが、現在の保険は建物の構造(木造・2×4・鉄骨等)や耐火性能等で 保険料が変わってきますので、一概には言えません。

リフォームした場合もリフォームの内容によって保険をいじらなくてはいけなくなる場合もありますので、ご注意を。

以上ご参考になれば幸いです。


不動産の専門家からの回答

ご相談者様はじめまして。専門分野「不動産」を担当しております 川井 輝久 です。
宜しくお願いいたします。

建物の構造にもよると思いますが、一般的な木造住宅であれば、築年数から鑑みても建替えの検討が妥当ではないでしょうか。

築年数が比較的新しく、手直しするべきところが住宅設備等であれば、自己資金の範囲でのリフォームも十分可能であると思いますが、 木造住宅で築33年となれば設備よりも構造自体に不安があってもおかしくありません。

また、今回リフォームしたとしても築年数的には近い将来には、建替えを考えなければならなくなると思います。

自己資金として500万円ありますから、現在の住宅ローンは完済することができますし、今のご主人の年齢であれば、長期の住宅ローンを 組むことが可能です。もちろん息子さんとの親子リレーローンや息子さん名義で住宅ローンを組むことも考えられますので、より良い選択肢が あるのも建替えということになるのではないでしょうか。

以上ご参考になれば幸いです。

【Q&A】 リフォームにするか?それとも建て直すべきか?悩んでいます。(築33年。20年前に購入。住宅ローン残高500万円) 夫・・55歳(会社員、年収600万円)/ 妻53歳(パート、年収100万円)/ 息子25歳(会社員)/ 娘21歳(大学生)の4人家族 (貯金から今回使える資金500万円)


税金の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「税金」を担当しております。
田中 敏文です。宜しくお願いいたします。
ご質問に対する私の立場からお話しできることは、リフォームに関連した税の優遇措置についてです。

借り入れを利用して、増改築・バリアフリー改修工事・省エネ改修工事等を行った場合には一定額の税額控除の適用があります。

また、借り入れをしないで手元資金でバリアフリー改修工事や耐震改修工事を行った場合にも、一定額の税額控除の適用があります。

リフォームされるときには、税額控除の適用があることを頭に入れながら話を進められてはいかがでしょうか。

以上ご参考になれば幸いです。

【Q&A】 リフォームにするか?それとも建て直すべきか?悩んでいます。(築33年。20年前に購入。住宅ローン残高500万円) 夫・・55歳(会社員、年収600万円)/ 妻53歳(パート、年収100万円)/ 息子25歳(会社員)/ 娘21歳(大学生)の4人家族 (貯金から今回使える資金500万円)


保険の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「保険」を担当しております 山野井 章 です。
宜しくお願いいたします。

さて、FPの保険の専門家の立場から回答させて戴きます。

結論から申し上げるとやはりご自身のライフプランによって選択肢は変わってくると思います。

将来家をどうしたいかでしょうね。

高齢になった場合、売買しマンションに住むとか今の家をご子息と一緒に済むとか。

保険関係で申し上げると、
火災保険にご加入の場合、立て直した場合は再度立て直した金額で保険に加入することになります。

通常新しい家の方が補償額が高い為保険料は上がりますが、現在の保険は建物の構造(木造・2×4・鉄骨等)や耐火性能等で 保険料が変わってきますので、一概には言えません。

リフォームした場合もリフォームの内容によって保険をいじらなくてはいけなくなる場合もありますので、ご注意を。

以上ご参考になれば幸いです。

【Q&A】 リフォームにするか?それとも建て直すべきか?悩んでいます。(築33年。20年前に購入。住宅ローン残高500万円) 夫・・55歳(会社員、年収600万円)/ 妻53歳(パート、年収100万円)/ 息子25歳(会社員)/ 娘21歳(大学生)の4人家族 (貯金から今回使える資金500万円)


ローンの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。

さて、住宅ローンの専門家の立場から回答させて戴きます。

建築費が幾らになるか分かりませんが、仮に1000万円とすると、次のような選択肢があろうかと思います。

① 手元資金500万円で現在のローンを返済して、新たに1000万円の「住宅ローン」を組む
② 手元資金500万円は建築資金に廻し、現在のローンがある銀行で、新たに500万円の「リフォームローン」を組む
③ 手元資金500万円は建築資金に廻し、現在のローンと合わせて、新たに1000万円の「住宅ローン」を他の銀行に借り換える
④ 手元資金500万円は手を付けず、現在のローンと合わせて、新たに1500万円の「住宅ローン」を他の銀行に借換える

私は、できるだけ手元資金は置いておき、現在のローン残高に新たな建築費を加えて、1500万円で新しい銀行に借換えの交渉をする④をお勧め致します。 理由はいくつかありますが、

(1)建築の予算は余裕を持っておいた方が良いこと
(2)リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利が低いこと
(3)手元資金がある方が、銀行との交渉の際に有利になること
(4)建築終了後に手元資金に余裕があれば、繰上げ返済をすればよいこと。等が上げられます。
あとは、どこの銀行で、どのようなローンの組み方をして、どのように交渉するかですね。

以上ご参考になれば幸いです。

【Q&A】 リフォームにするか?それとも建て直すべきか?悩んでいます。(築33年。20年前に購入。住宅ローン残高500万円) 夫・・55歳(会社員、年収600万円)/ 妻53歳(パート、年収100万円)/ 息子25歳(会社員)/ 娘21歳(大学生)の4人家族 (貯金から今回使える資金500万円)


不動産の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「不動産」を担当しております 川井 輝久 です。
宜しくお願いいたします。
建物の構造にもよると思いますが、一般的な木造住宅であれば、築年数から鑑みても建替えの検討が妥当ではないでしょうか。

築年数が比較的新しく、手直しするべきところが住宅設備等であれば、自己資金の範囲でのリフォームも十分可能であると思いますが、 木造住宅で築33年となれば設備よりも構造自体に不安があってもおかしくありません。

また、今回リフォームしたとしても築年数的には近い将来には、建替えを考えなければならなくなると思います。

自己資金として500万円ありますから、現在の住宅ローンは完済することができますし、今のご主人の年齢であれば、長期の住宅ローンを 組むことが可能です。もちろん息子さんとの親子リレーローンや息子さん名義で住宅ローンを組むことも考えられますので、より良い選択肢が あるのも建替えということになるのではないでしょうか。

以上ご参考になれば幸いです。

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