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3月 2012年 の記事

【メルマガ】 ~第31号~ 「住宅ローン」繰上げ返済のメリット・デメリットについて教えてもらえますか?


こんにちは。
聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

 

(5分野の専門家からの回答です)

ローンの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。

1住宅ローンの繰上げ返済とは、本当は月々の返済は10万円でいいのに、ある時に300万円などまとめて
返済することを言います。また、住宅ローンの繰上げ返済をしようと思うと、基本的には銀行の事務手数料が
必要ですが、そこは主題ではないので、今回は無視してお話します。

 

1まず、繰上げ返済の方法としては2通りあります。

 

1『期間短縮型』と『返済額軽減型』

 

1一般的に知られているのは『期間短縮型』です。
この『期間短縮型』とは、読んで字のとおり、まとまった資金を銀行に入れることで、借入れ期間を短縮(前
倒し)できる返済方法
です。

 

1もうひとつの『返済額軽減型』とは、借入れ期間はそのまま変更せずに、毎月の返済額を下げる方法です。

 

1それでは、具体例をいくつか見て戴いて、メリット・デメリットを考えてみます。

①    住宅購入から3年後に『期間短縮型』で繰上げ返済
②    住宅購入から3年後に『返済額軽減型』で繰上げ返済
③    住宅購入から5年後に『期間短縮型』で繰上げ返済
④    住宅購入から5年後に『返済額軽減型』で繰上げ返済

 

~前提:どれも借入れ状況は次のとおりとする~
・借入額(3500万円) ・金利(3.0%) ・借入期間(35年) ・繰上げ返済資金(300万円)

 

この4パターンの効果を比較してみます。

利息削減額 短縮できた期間 減額できた毎月返済額
428万4868円 54か月 0円/月
166万5702円 0か月 1万2182円/月
388万3943円 51か月 0円/月
154万8537円 0か月 1万2670円/月

 

1ここから分かるメリットは、繰上げ返済をする事で将来支払うハズだった利息を大きく減らすことができる
点ですね。住宅ローン契約者の多くは35年ローンを組んでいます。しかも契約時年齢が35歳前後の方が多く
いらっしゃいますので、この方たちは、繰上げ返済をしないと、定年退職後もローン返済が続いてしまいます。
そこで、繰上げ返済をして10年程度は借入れ期間を短くしたいと考えています。
1つまり、利息削減効果が高く、返済期間が前倒しできる『期間短縮型』を選択する方がほとんどだと思います。

 

1例えば、住宅購入から10年経過すると、住宅ローン返済金利が上がる方がいらっしゃいます。
1この時に「金利が上がったタイミングで繰上げ返済をするのが得ですか?」と質問される方がいます(稀に
FPにも同様に考えている人がいます)が、繰上げ返済を効果的に行いたいのなら『1日でも早く』『1円でも
多く』が基本ですので、「金利が上がってから~」と言うのは完全に間違いです。覚えておいて下さいね。
1(念のために、更に続けますが、繰上げ返済を300万円等ではなく、全額返済する事を想定してみて下さい。
今すぐに全額返済するのと、金利が上がってから返済するのでは、どちらが得ですか?)

 

1このように書くと、『返済額軽減型』の繰上げ返済にメリットは無いように思われるかもしれませんが、そ
うでもありません。例えば「お子様の教育費負担が大きくなってきた」「金利が上がって、毎月の返済額が増
えてしまった」など、家計管理上、月々の支出(固定費ともいいます)を抑えたい場合には、この『返済額軽
減型』の繰上げ返済は効果を発揮します。

 

 

1以上が、メリット面です。
1メリットばかりに注目されて繰上げ返済にはデメリットが無いように感じますが、やはりメリットがあれば
デメリットもあります。では、次にデメリット面を見てみます。

 

【資金繰り】
1繰上げ返済をすると、確実に、目の前の現金(貯金)が無くなります。
1繰上げ返済のメリットばかりを追求した結果、「子どもの学費負担が多くのしかかる時期」や「事故や病気
で長期入院が必要になった緊急時」に“貯金が無い”なんて事にならないように注意が必要です。

 

【団体信用生命保険】
1良い話ではありませんが、住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険が付いています。
1つまり、ローン契約をしているお父さんが死亡したときには、住宅ローンの残高が500万円であろうと、3000
万円であろうと“ローン残高に関係なく”すべて保険で支払われます。
1そう、住宅ローンは無くなります。
1もしお父さんがローンを早く返すために、無理して働いていたとしたらどうでしょう?「一家団欒の時間を
削った結果」に意味があったのだろうか?という事も考えておきたいデメリットです。

 

【住宅ローン特別控除】
1繰上げ返済の結果、借入れ期間が短くなり、完済するまでの返済回数が120回を下回る程短縮してしまったら、住宅ローン特別控除はその年から受けられなくなります。
1例えば、当初20年でローンを組んだが、繰上げ返済を何回か繰り返した結果「10年1か月分、期間を短縮
できた」というケースが当てはまります。(ローン返済は119カ月で終了)こんなときは『返済額軽減型』の
繰上げ返済を検討しましょう。

 

【低金利】
1現在の住宅ローン金利はとても低く、年利0.775%で借りている人もいます。
1このとても低い金利で借りているローン。
1例えば、住宅ローン特別控除を受けている方は、年末ローン残高の1.0%相当分の税金が戻ってきます。(諸
条件はあります)
1さて、「支払うローンは0.775%、もらう税金は1.0%」繰上げ返済はお得でしょか?
1(住宅ローンの繰上げ返済はせずに、投資に廻す方もいらっしゃいます。)

 

【税金の問題】
1マイホームを売却して「損失」が出たときに、『住宅ローンが残っている』&『そのローン額よりも売却し
た金額が低い』ときは、確定申告をすることで税金が戻ってくる場合があります。
1しかも、その税金が戻ってくる期間は、売却したその年だけでなく最長で4年間使えます。
1繰上げ返済をした結果、ローン残高がマイホームの売却額を1円でも下まわっていたら、この制度は使え無
くなってしまいますので、これから家を売る予定があれば、繰上げ返済は良く考える必要があります。

 

【期限の利益】
1少し難しいので、読み飛ばしても構いません。
1期限の利益とは、「期間の利益」と読みかえてもいいと思うのですが、例えば住宅ローンを期間35年で契約
します。この契約した35年間が、自分が銀行と契約して獲得した「期間(時間)」ですね。言い換えると、毎
月金利を支払う事で、35年分の「時間」を手にしたとも言えるのです。

 

1つまり35年間という「期間(時間)」の権利を持っている訳です。
1これを『期限の利益』と言います。

 

1繰上げ返済を『期間短縮型』で行うと、その権利を一部放棄する事になるのです。
1会社を経営している人は、良く分かると思うのですが、期限の利益が無くなるという事(期限の利益の喪失)
は、実はとっても怖い事だったりします。

 

 

1メリット・デメリット共にありますが、最終は個々人の価値観で決まります。
1私は、ローン残高500万円(預金0円)よりも、ローン残高2000万円(預金1500万円)の方が安心と考
えます。今回、質問されて勉強した事を参考に、是非たくさん悩んで、最終判断をして下さい。

 

以上ご参考になれば幸いです。
もっと聞いてみたい場合には、下記HPよりお問い合わせ下さい。

 

 

『住宅ローンソムリエ®』 中村 諭

ファイナンシャルプランナー[CFP(R)]

http://www.smile-family.jp/

 

保険の専門家からの回答
この度のご質問に関しては、保険の専門家の立場から申し上げることはございません。

建築・リフォームの専門家からの回答
この度のご質問に関しては、建築・リフォームの専門家の立場から申し上げることはございません。

税理士からの回答
この度のご質問に関しては、税金の専門家の立場から申し上げることはございません。

不動産の専門家からの回答
この度のご質問に関しては、不動産の専門家の立場から申し上げることはございません。

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複数分野の専門家がくらしの中のお困りごとを解決する「すまいるファミリー」です。
松戸で「住宅ローン・税金・保険・リフォーム・不動産」にお困りの方、
専門家が無料相談に応じます。
ご興味・ご相談がありましたら、下記HPをご覧ください。

http://www.smile-family.jp/

 

【ひとこと】2012年3月 月例会議と懇親会 前編


HP立ち上げに関わりました大塚です。今回、半年振りに月例会議に参加させて頂きました。
すまいるファミリーの一員であります「太陽ハウス」さんの会議室をおかりしました。
会議室の壁には、自社で担当した住宅の写真が並んであり、ミース・ファン・デル・ローエ氏の
デザインを思い出すような、横長フレームのリビングルームが一番印象に残っています。

会議では、住宅ローンの専門家の中村氏よりHPアクセス分析をしていただきました。
アクセス数をまとめた自作の資料が用意されてあり、それをもとに、アクセス数と検索キーワード
に注目し、またメルマガの配信日のアクセス数とその反響について意見を交わしました。
色々、改善案がでましたが、まとめると以下3つになります。

1.  メルマガの書き方を少し変えていく
問題点として、現在、専門家が毎週バトンタッチで、メルマガの原稿を担当しているが、
チームプレーが生かされた事例等が紹介されていない。
今後は、各専門家の中で、チームプレーや複合的問題の解決についても紹介していく。
また、メルマガに内容の続きとして、HPへのリンクを貼る。ただし、HPの誘導によって、内容を
充実するものとする。以上、全てのメルマガではなく、実験的に一部で行う。

2. チラシの作成
ワンストップでサービスを受けられることをより分かりやすく紹介した
チラシ(A4表裏カラー)の作成を現在進行中。原稿とデザインについて、確認、修正箇所をまとめ、
制作会社へ依頼済み。

3. 年代別にQ&Aをまとめる
前回の会議より、人のタイムラインを作成して人生のイベントを記す。そこに、関連するQ&Aを記載した方が
良いのではないか、と提案がありました。
検索から、Q&Aの記事に飛んで来たものの、次にどのページを読んだらいいのかわからない、
という訪問者が感じる不便さが理由の一つにあります。

**

さて、上記において、WEB担当の私から言えることは、
アクセス解析をする時は、重要な一つとして、キーワードとランディングページに注目することが大事です。
ランディングページとは、訪問者が最初に見るページです。

スマートフォンでアクセス解析
(写真: スマートフォン(iPhone)からでも、アクセス数などチェック出来る時代になりました)

各検索ワード(=キーワード)からのランディングページを調べます。そして、その場合のページの滞在時間を見ることにより、
そのページのコンテンツが訪問者の期待(目的)とマッチしていたかどうかが分かります。滞在時間が短い、直帰率(2ページ目を見ないで他サイトにいってしまうこと)が高ければ、

訪問者は直ぐに立ち去ったことが分かり、検索ワードとページ内容がマッチしていないことになります。
その反対に、滞在時間が長い、更にはその滞在後のページビューが高い訪問者は、他の場合よりも興味をもっていたことになりますので、運営者側はそのページ をより充実したものにしたり、他ページへの誘導を考えたりします。
そのページに投資(策)をし、引き続きパフォーマンスを見ていきます。

説明が長くなりましたが、全てのキーワードやページに上記は必要ではありません。
トップ5のキーワード内で確認しておくと良いです。

(後編へ続く)

【メルマガ】 ~第30号~ 経済の話をもっと身近に


こんにちは。
聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

 

経済情勢、景気によって住宅ローンの返済額は変わってきます。
それは、金利に直接影響があるから。

つまり、「住宅ローンを組んでいる人」「これから組もうとする人」は経済に関心が
無くては困ります。
(住宅ローンに無縁でも、本当は社会人みんなに影響があるのですが)
そこで今回は経済の話として、TPPについて考えてみたいと思います。
(私[中村諭]は、住宅ローンの専門家である前に、ファイナンシャルプランナー
(CFP)ですので、今回はちょっとFPらしい内容です。)

 

『TPP』って聞いたことありますか?
TPPについて考えると言っても、正式名称を覚える事ではありません。

正式名称は・・・まあ、何でもいいです。

今回、考えたいのは、日本国政府はTPPに参加する方向で動いているみたいだけ
ど、
「それって自分達の生活にとって、いいものなの?」という視点です。

さて、日本がTPPに参加するにあたって米国からの要求に、次のような話があるそ
うです。

 

● 米国の自動車が日本国内で売れないのは、日本の環境基準と米国の環境基準が違
111う事が理由。
111そこで、米国の自動車が日本で売れるように、環境基準を変えよ。
111(・・・基準が違っても、日本車は米国でよく売れています。これは単純に企業の
111競争力の問題だと思うのですが。
111また、販売するためのハードルを「低い方に合わせよ」という要求は、消費者の
111ためになるのでしょうか?)

 

● 日本が輸入する米国自動車の数量を設定せよ。
111(・・・以下は新聞記事ですが、韓国は米国から輸入する自動車の環境基準の引き
111下げと、輸入数量を設けたそうです。
111日本も同様にしなさいという事でしょうか。)

 

 

(日本経済新聞、2011.12.24)
「全米商工会議所のオバーバイ・アジア担当副会頭は、日本経済新聞との会見で、日
本の環太平洋経済連携協定(TPP)交渉参加を巡って『日米で自動車の市場開放協議
を先行するよう強く求めたい』と述べた。米国車輸入に一定の目標数量枠を設ける案
も有力な選択肢と指摘した。

日本の交渉参加について『日本政府が厳しい決断をする準備ができていることを示す
べきだ』と強調。米韓が自由貿易協定(FTA)交渉で取り交わした自動車合意を引き
合いに出し、『同様の合意ができれば米議会に対する果断で明確なシグナルになる』
と述べた。

この合意では、韓国の輸入車に適用する環境基準を緩和し、米自動車大手が1社2万
5000台を韓国向けに輸出できる事実上の数量枠を設けた」。

 

 

● 米国企業による日本の公共事業への参入も認めよ。
111(・・・例えば、宮城県が復興支援として県内企業に、優先的に公共事業を発注す
111るようなことも問題視されるのでしょうか?)

 

● 米国の生命保険を売りたいから、日本の医療制度(健康保険制度)を変えよ。
111(・・・日本人は病院に行っても、自己負担は3割で済むし、健康保険が使える範
111囲内の治療なら、
111約8万円を越える支払いはそのほとんどが健康保険で対応してくれますので、自
111分で支払う必要はありません。
111この制度が米国企業にはジャマなようです。
111健康保険が使えずに、全額自己負担となれば、それに備えて医療保険に入る人が
111増えますからね。)

 

TPP・・・ひとことで言うと、「アメリカの企業が日本国内で仕事ができるよう
に、日本の法律を変えろ!」と米国が要求していることです。

 

日本の国内のTPP推進派からは、海外貿易が進み、
輸出増による経済効果が10年間で2兆7000億円あるとの声もありますが、
1年にすると2700億円です。
日本の経済規模は約500兆円ですから、率にして0.054%程度の効果です。
これだけのメリットに対して、デメリットの方が大きすぎるように思います。

 

 

日本がTPPに参加する事で、日本国の経済・景気はどうなるでしょうか?
そのメリット・デメリットはあなたにとって、どのような影響を与えますか?

 

私の見解は、日本のTPP参加【NO】ですが、あなたはどのように考えますか?
次の選挙の1票を大切に使いたいですね。

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【メルマガ】 ~第29号~ 耐震改修と税金について


こんにちは。
聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

 

今回のメルマガ担当は、税理士の田中です。

最近、地震が来る確率が話題になっています。もう一度我が家の耐震診断をしたほうが良いのではと考えている
方もいるのではないでしょうか。住宅について耐震改修工事をしますと、税金面で住宅耐震改修特別控除があり
ます。

・どんな家屋に適用があるか
1昭和56年5月31日以前に建築された家屋であって、自己の居住の用に供する家屋である
1こと。

・耐震改修工事ってなにか
1地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕又は模様替で、家屋が現行の耐震基準に適合する
1ものをいいます。

・どんな証明書がでるのか
1「住宅耐震改修証明書」が発行されます。

・税額控除額はいくらか
1費用総額×10%(最高20万円)

地震の備え十分にしたいところですね。

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【メルマガ】 ~第28号~ 不動産広告の見方③~広告はキッカケ~


こんにちは。
聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

 

不動産広告には、さまざまなキャッチコピーが載っています。

駅近・閑静・日当たり良好・・・

どのキャッチコピーもウソではありません。一般的には正しい表現だと思います。

でも、購入する方のライフスタイルや考え方は一人ひとり違うはずです。

 

広告はあくまでも物件との出会いのキッカケです。
広告からは読み取れない事もたくさんありますよね。

 

たとえば、確かに駅近だけれども、駅から家まで真っ暗な夜道を帰ることになるかも
しれませんし、いくら日当たり良好でも隣地が畑で将来建物が建ち、日当たりが悪く
なってしまうかも知れません。

 

とくに購入を検討したい物件に出会えた場合には、不動産業者の案内だけではなく、
休日・朝・昼・夜、さらには晴れの日・雨の日と、ご自身やご家族のライフスタイルを
思い浮かべながら近隣環境のチェックをすることをお薦めします。

 

不動産購入は人生最大の買い物ですから、ラクして購入とはいきませんよね。

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