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10月 2015年 の記事

【メルマガ】 ~第214号~ 【 意外と多い思い込みの相続対策?! 】


こんにちは。

聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

◇◆ 今回のメルマガ担当は保険担当の山野井です ◆◇

冬の足音がすぐそこまで迫っていると感じる今日この頃ですが、
皆様どのようにお過ごしでしょうか?

私はといえば10月中旬、出張で北海道に行きましたが、
関東でいう真冬レベルの寒さを一足先に体感してきました。

最近は松戸でもマスクをつけている方をチラホラ見受けますが、
自分は今冬も風邪をひかないよう気合いで乗り切るつもりです(笑)

やっぱり人間は思考次第ですからね!

それでは今週のテーマです。

【意外と多い思い込みの相続対策?!】

相続問題で様々なケースを見ておりますが、
今回は多くの皆様が思い込まれていると感じる
相続対策のイメージに触れたいと思います。

それは

『相続対策は相続税を支払うケースだけ考えればいい?!』

と思っている方が非常に多いということです。

現在は
相続財産(現金、土地、生命保険、株等)の合計から

・基礎控除《(3,000万円+(600万円×法定相続人の数)》
・死亡保険金の非課税枠( https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4114.htm
・小規模宅地の特例(https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

等を引いて、残った課税財産に対し、相続税がかかります。

これをきれいに整理しておくというのは当然必要ですが、
上記計算で相続税がかからなくても、トラブルになるケースが多々ございます。

【 ケース1 】
財産が分けられる現金等ではなく、土地だけの場合。
二人のお子様がいる場合で、どちらかが土地を相続する場合、
原則はそれに見合った半分の現金をもう1人に支払わなくてはいけません。

話し合いでまとめることが出来ればよいのですが、
原則は50%は請求できるのです。

【 ケース2 】
上記の『小規模宅地の特例』で相続税がかからないとわかったとしても、
この特例を使う場合は申告手続きが必要になります。

分割をどのようにするかの話し合い(遺産分割協議)がまとまらず、
申告期限の10か月が経過。

その結果、小規模宅地の特例が使えず、相続税(現金)を支払うことに。。。。
※申告期限後3年以内に分割が出来た場合には、「更正の請求」を行うことにより、
小規模宅地等の特例の適用を受けることができます

等があるのです。

あらゆることを想定し、未来の家族の為に、
今やれることはやっておくことが必要ではないでしょうか。

自分が亡くなった後のことは、皆で勝手にやってくれと言う方もよくおりますが、
トラブルを目の当たりにするとそんなことは言えなくなると思います。

遺言書、信託、不動産売却等々方法論はいくつもありますので、
是非これを機に検討されてみてはいかがでしょうか?

追伸
先日、信託制度を使っていたお客様がおりましたが、いくつもの問題が出てきました。

弁護士でも信託でも保険でも、今後はどの分野だとしても、トータル的に定期的に
提案できる専門家が今後もっともっと必要になると思いました。

ご参考まで!

~山野井章のプロフィール~

出身:野田市
中学から大学まで陸上競技の走高跳びをやっておりました。
一応2M以上は飛んでました。
仕事に対しては生真面目だと自分では思っておりますが、
プライベートでは結構ファジーな方です(笑)

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【メルマガ】 ~第213号~ 【 説明義務 】


こんにちは。

聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

◇◆ 今回のメルマガ担当は、法律担当の大原です ◆◇

皆様こんにちは

10月もあっという間に半分が過ぎて、
今年も2か月ちょっとになってしまいました。
どっかのCMではありませんが、
今年の問題は今年のうちに解決できるように頑張りましょう!

さて、最近では,世の中の価値観も多様化してきて、
今までは社会通念上相当だと思われてきた概念や常識が
通用しない事例も多くなってきました。
考え方の多様化は、自分の考え方を進化させる要因にも繋がりますので
喜ばしい一面もあるのですが、考え方に行動が伴うようになると
大変な問題に発展する可能性もあるので要注意ですね。

あなたが賃貸アパートを借りて住み始めたところ、
隣の住人が子供の声や物音に異常に反応したり、直接怒鳴り込んできたり、
物を破損したりしたとしましょう。
こんな時には、あまり長くこのアパートに住みたいとは思わないでしょうし、
できたら直ぐにでも引越しを考えると思います。

こんな時には、仲介業者に対して、
退去にかかる費用などの損害を賠償してもらえるケースがあります。

仲介業者には、宅地建物取引業法35条1項各号に対する
説明義務及び契約の目的を達成するために重要な事項について説明する義務が
ありますが、この重要な事項には物件周辺の環境も含まれると考えられています。

そこで、仲介業者がこのような事情を知りながら、
賃貸借契約の締結にあたって賃借人に説明を怠った場合には、
仲介業者に対して損害賠償請求ができるケースも出てくるのです。

最近は、様々な場面で説明義務がクローズアップされることも多いようです。
皆様も気を付けてお過ごしください。

~ プロフィール ~

松戸市新松戸で大原綜合法律事務所を
開業しております弁護士の大原です。

当事務所では、相談者の皆様にキメの細かいリーガルサービスを、
早く、できるだけ安く、そして親切丁寧に提供したいと思っています。
あわせて、弁護士として、地域の皆様の為に何ができるかを考え、
積極的に地域貢献活動に参加して行きます。

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【メルマガ】 ~第212号~ 【 相続税とリフォーム 】


こんにちは。

聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

◇◆ 今回のメルマガ担当は、建築・リフォーム担当の中村です ◆◇

このところ肌寒い日が続いておりますが
皆様、体調管理のほうはいかがでしょうか

急に夜が寒くなり風邪をひくケースが少なくないと思います
そのため浴槽にゆっくり浸かり、一日の疲れを癒して
次の日の体調を万全にして、体調をくずさず頑張りましょー!

『相続税とリフォーム』

「相続税」と「リフォーム」この2つのキーワード。
関連性はないのでは?と思いの方がほとんどだと思われます。

しかしながら相続税対策に有効な手段として
「自宅のリフォーム」という方法があるのはご存知でしょうか?

仮に現金1000万円の相続が発生したとします。
その場合、通常は1000万円全額が相続税の対象になります。

そこで、相続の一部500万円を「自宅のリフォーム費用」として充てたとします。
その場合、500万円が建物の固定資産税評価額(相続税評価額)に追加され
相続税対策としては「意味がないのでは?」と思われる方もいるかもしれません。

しかし!!

工事費500万円を現金で支払うことにより、
相続分の現金は減少しましたが固定資産税評価額に500万円は追加されず、
相続税が減少するという結果になることがあるのです。

一般的には、建物の床面積が増加する増築や、
基礎と柱だけを残してほとんど新築並みの大規模な改築工事を行った場合には、
固定資産税評価額が増加し、相続税評価額も増加しますが

屋根や外壁などの塗装工事、キッチンやユニットバスなどの
設備の入れ替え工事等建物の部分的な交換や、
外部は変えず内部のリフォームのみということであれば
基本的には評価額は増加しない取扱いです。

結果、建物は固定資産税評価額が増加しなければ、
固定資産税や相続税は「基本的に増加しない」
ことになります。

このように生前のタイムリーな内部大規模リフォームは
資産の価値を維持向上させるだけではなく、
相続税対策にも大きな効果をもたらす場合があります。

但し、相続税の税務調査時には
相続開始前に大規模リフォームを行った建物の相続税評価について
議論になることがありますので工事見積もりなど、
工事の明細が分かる資料は必ず保管して下さい。

また、相続税の申告にあたっては下記に相談するなど、
事前に!慎重に!!検討をしてください。

詳しくはこちらよりお問い合わせください。
http://www.smile-family.jp/info/index.html

~ 中村 寧プロフィール ~

材木屋の長男として生まれ育つ
10歳の頃より父の会社を継ぐことを志す

学生時代は勉強と言うよりスポーツと遊びに明け暮れる

平成5年に社会へ出て5年間サラリーマン時代を過ごす
平成10年に株式会社大功へ入社

株式会社大功では材木を中心に建築資材販売を営みながら
リフォーム事業に進出する

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【メルマガ】 ~第211号~ 【 アパートローン借り換えの相談事例(借換え結果) 】


こんにちは。

聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

今回のメールマガジン担当は、
住宅ローンソムリエ(R)の中村諭です。

シルバーウィークの連休、どのように過ごしましたか?
我が家は「断捨離」しました。

メインは小学生の子供たちの「おもちゃ」です。

100円ショップで買った物、雑誌の付録、
ファミレスやマクドナルドでお子様セットについてくる物。
マンガ、雑誌、小さくて着れない服、‥等。出てくる、出てくる。

かなりスッキリしました。

【アパートローン借り換えの相談事例(借換え結果)】

前回の続きです。

(前回の内容はこちら → http://www.smile-family.jp/blog/melmaga/2824.html

アパートローンの借り換えで、どのような効果を得られたのでしょうか?

———-

《相談前のローン内容》

・ ローン残高:1億550万円

・ 残期間:26年11ヶ月

・ 金利:3.10%(10年固定)

・ 毎月の返済額:48万2千円

・ 総返済予定額:1億5569万5千円

・ 連帯保証人:奥様(離婚したので元妻ですが)

・ 団体信用生命保険:無し

———-

《相談後のローン内容》

・ ローン残高:1億550万円

・ 残期間:26年11ヶ月

・ 金利:1.41%(10年固定)

・ 毎月の返済額:39万2千円

・ 総返済予定額:1億2684万4千円

・ 連帯保証人:無し

・ 団体信用生命保険:金利に含む

———-

《ローン借り換えの効果》

・ ローン残高:変更なし

・ 残期間:変更なし

・ 金利:▲1.69%

・ 毎月の返済額:▲9万円(年間:▲108万円)

・ 総返済予定額:▲2885万円

・ 連帯保証人:「無し」に変更

・ 団体信用生命保険:「有り」に変更

※ 固定期間終了後の金利については、
同じ利率が続いた場合を想定して「総返済予定額」を試算しています。

※ 借り換えには「諸経費」が必要ですが、
この度のご相談者様は自己資金で対応されました。

※ プライバシー保護の観点から、実際の数字とは若干変えています。

———-

この度のご相談者様には「満点」と喜んでいただけましたが、
融資を新たに申し込む金融機関は、どこでもOKとはいきませんでした。

・連帯保証人を外すことができない金融機関

・私共が希望する「融資期間」が取れない金融機関

・私共が希望する「融資額」が取れない金融機関

この度のご相談者様に限ったことではありませんが、
自分の希望に合った融資条件を提示してくれる金融機関は、
かなり少ないのが現実です。

しかも、金融機関は
「紹介者無しのアポなし訪問」のお客様に対しては警戒して対応するので、
資料をよく吟味すること無く「窓口で断られる」ことも想定しておく必要があります。

(弊社は金融機関とのコネクションがあるので、窓口には行きませんが。)

そして、金融機関の融資担当者は忙しいので、
自分の融資を早く取り上げてもらう為の工夫も必要です。

住宅ローンとは比較にならないほど、
ハードルが高い「アパートローンの借り換え」ですが、
その高いハードルを越えれば、
得られる効果が高いのも「アパートローンの借り換え」です。

~プロフィール~

住宅ローンソムリエ(R)という、「住宅ローンの専門家」というビジネスモデルで、

千葉県から経営革新計画の承認を受けたFP事務所の代表をしております。

趣味は家族で休日に行う、BBQです。
最近、子供たちが火起こしも出来るようになり成長が嬉しい限りです。

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松戸で「住宅ローン・税金・保険・リフォーム・不動産」にお困りの方、
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【メルマガ】 ~第210号~ 【 空き家問題 】


こんにちは。

聞いてみてよかった!
松戸のくらしのプロ集団『すまいるファミリー』です。

◇◆ 今回のメルマガ担当は、不動産・賃貸担当の川井です ◆◇

賃貸業界は8月までの閑散期を抜け出し、秋の繁忙期に突入しました。
近年は春の繁忙期が早まり、12月から動き始める傾向にあります。
これから来年の春まで繁忙期が続く覚悟で、
仕事に精を出したいと思います。

【 空き家問題 】

これまで当メルマガでも幾度となく話題に挙げられている『空き家問題』ですが、
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行された今年は、
『空き家対策元年』と呼ばれているそうです。

ご存知の方も多いと思いますが、
今一度、その内容を取り上げてみました。

今年の2月に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が一部施行され、
5月には完全施行されました。

この法律の対象となるのは、
「適切な管理が行われていないため、防災、衛生、景観等の
地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼし、
地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、また、
空家の活用のため対応が必要」にあてはまる空き家です。

特定空家に指定されると、
空家の除去、修繕、立木竹の伐採措置の助言、指導、勧告、
命令を受けることになり、強制執行の可能性もあります。

また、市町村長のから必要な措置の勧告を受けた場合には、
固定資産税等の住宅用地特例が解除となる可能性もあります。

ごく簡単にまとめると、
空き家を所有していてきちんと管理していないと、
土地の固定資産税の特例(住宅用地は6分の1)が受けられなくなる
可能性があるということです。
固定資産税等の住宅用地特例が解除されてしまうと
毎年の土地の固定資産税が現在の6倍(あくまでざっくりですが。)になってしまいます。

古い木造住宅等でも、しっかりとメンテナンスしていれば
安全に永く維持していくことも可能です。

空き家を所有している方は、面倒くさがらず
まずは空き家の現状を確認してみることが必要だと思います。

~川井 輝久のプロフィール~

出身地:千葉県松戸市
○ 松戸市立北部小学校卒
○ 松戸市立第一中学校卒
○ 松戸市立松戸高等学校卒

松戸生まれの松戸育ち。
松戸以外に住んだことがありません。
趣味:釣った魚を食べること。
(最近全く釣りに行けていませんが・・・。)

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